FAQ

A)  Les avantages de la SCI à l'IS

1) Possibilité d'amortir le bien

– La SCI à l'IS suit une comptabilité commerciale, ce qui permet :

– D'amortir la valeur du bien (hors terrain) sur sa durée d'usage, en réduisant le bénéfice imposable chaque année.

– De déduire des charges non déductibles à l'IR (frais d'acquisition, frais d'acte, frais d'agence, etc.).

Résultat : la base imposable est souvent beaucoup plus faible qu'en IR, voire nulle les premières années.

2) Imposition plus faible sur les bénéfices

– Taux IS réduit : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfices (sous conditions), puis 25 % au-delà.

– Contrairement à l'IR, pas de prélèvements sociaux sur les bénéfices tant qu'ils restent dans la société.

– Possibilité de laisser les bénéfices dans la SCI pour réinvestir, en subissant uniquement l'IS.

3) Capitalisation et réinvestissement facilités

– Comme les bénéfices non distribués ne sont pas taxés chez les associés, ils peuvent être réutilisés intégralement pour financer d'autres projets immobiliers.

– Idéal pour une stratégie patrimoniale orientée rendement et croissance.

4) Déductibilité élargie

– Outre les charges classiques (travaux, intérêts, taxes), on peut déduire :

* Les frais d'acquisition (droits d'enregistrement, frais de notaire, honoraires d'agence).
* Les provisions pour charges futures (gros travaux, entretien).
* Les amortissements (bâtiment, mobilier, certains aménagements).

– Cette souplesse permet de lisser la fiscalité sur toute la durée de détention.

5) Intéressant pour les associés à forte TMI

– Les revenus ne passent pas par le barème progressif de l'IR tant qu'ils restent dans la société.

– Même pour un associé dans la tranche à 45 %, les bénéfices non distribués subissent seulement 15 % ou 25 % d'IS.

B) Les inconvénients de la SCI à l'IS
1) Taxation plus lourde sur la plus-value

– Le bien est amorti chaque année → cela réduit la valeur nette comptable (VNC).

– À la revente :

* Plus-value = Prix de vente – VNC (souvent très basse après amortissements).
* Imposition à 25 % (ou 15 % si éligible), sans abattement pour durée de détention.

– Résultat : même un bien détenu 30 ans reste imposé, et souvent fortement.

2) Double imposition en cas de distribution

– Si les bénéfices sont distribués :

* Ils subissent d'abord l'IS (15 ou 25 %).
* Puis, chez l'associé, un PFU de 30 % (12,8 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux), ou option barème progressif.

– Ce cumul peut dépasser 45 % au total.

3) Comptabilité plus lourde et coûteuse

– Obligations légales :

* Tenue d'une comptabilité d'engagement complète.
* Dépôt des comptes annuels au greffe.
* Recours quasi obligatoire à un expert-comptable (frais annuels).

– Plus de formalisme que pour l'IR.

4) Transmission plus complexe

– En cas de donation/succession, la valeur des parts est liée à l'actif net comptable :

* L'amortissement réduit la VNC, ce qui augmente la valeur fiscale de l'actif en cas de revente future (plus-value latente).
* Moins d'abattements applicables que sur un bien détenu à l'IR.

5) Risque de piège fiscal à la sortie

– Si le but est la revente à terme, l'IS peut être désavantageux à cause de la plus-value calculée sur une VNC faible.

– Sauf si on conserve le bien très longtemps et qu'on transmet sans vente (mais alors la fiscalité peut se déclencher à la cession par les héritiers).

C) En résumé

Avantages principaux :

– Amortissement et déductions élargies.
– Faible imposition sur bénéfices non distribués (15 % ou 25 %).
– Idéal pour capitalisation et réinvestissement.
– Adapté aux associés à TMI élevée.

Inconvénients principaux :

– Plus-value fortement taxée (pas d'abattement durée).
– Double imposition si distribution.
– Comptabilité et coûts plus lourds.
– Transmission moins souple.

A) Les avantages de la SCI à l'IR

1) Fiscalité avantageuse sur le long terme en cas de plus-value

Régime des plus-values immobilières des particuliers :

– Exonération d'Impôt sur le Revenu au bout de 22 ans de détention.

– Exonération totale (IR + prélèvements sociaux) au bout de 30 ans.

– Abattements progressifs dès la 6ᵉ année → la pression fiscale diminue au fil du temps.

– Intéressant pour un investissement orienté revente à long terme.

2) Simplicité fiscale et administrative

La SCI à l'IR est considérée comme transparente fiscalement :

– La société ne paie pas d'impôt sur les bénéfices.

– Les résultats sont directement imposés entre les mains des associés, au prorata des parts.

– Comptabilité simplifiée :

* Pas d'obligation de comptabilité commerciale complète (une comptabilité de trésorerie suffit souvent).

* Formalités administratives et coûts comptables plus légers qu'à l'IS.

3) Intéressante pour les associés faiblement imposés

– Si les associés sont dans une faible Tranche Marginale d'Imposition (TMI), les revenus fonciers subissent une imposition modérée.

– Les prélèvements sociaux (17,2 %) s'ajoutent, mais l'ensemble reste moins lourd qu'à l'IS dans certains cas de faible revenu.

– Optimisation possible pour des projets familiaux ou modestes.

4) Flexibilité pour la transmission

– Le régime IR permet de bénéficier de l'abattement fiscal sur les donations/successions applicable à l'immobilier classique.

– La valorisation des parts peut être minorée (abattements pour indivision, occupation, etc.), ce qui réduit les droits de donation/succession.

– Moins de risques de "plus-value latente" imposable en cas de transmission qu'à l'IS.

5) Cohérence avec un objectif patrimonial « plus-value »

– Comme il n'y a pas d'amortissement fiscal qui viendrait réduire artificiellement le prix de revient, la plus-value à la sortie est calculée simplement sur le prix d'acquisition.

– Idéal pour des biens qui vont prendre beaucoup de valeur sur le long terme.

B) Les inconvénients de la SCI à l'IR

1) Imposition même sans distribution

– Même si les loyers sont laissés dans la SCI pour financer d'autres projets, ils sont imposés chaque année chez l'associé.

– Aucun mécanisme pour différer la fiscalité sur les bénéfices non distribués (contrairement à l'IS).

2) Imposition potentiellement lourde en cas de TMI élevée

– Les loyers sont taxés au barème progressif de l'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux → cela peut dépasser 45 % en TMI haute.

– Ce régime devient très pénalisant si le rendement locatif est élevé.

3) Pas d'amortissement fiscal

– Contrairement à l'IS, on ne peut pas amortir la valeur du bien pour réduire le résultat imposable.

– Seules les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, taxes, frais de gestion) sont déductibles.

– Conséquence : les revenus imposables peuvent rester élevés même si la trésorerie est faible.

4) Moins adapté pour une stratégie de capitalisation

– Dans une stratégie où l'on veut réinvestir les bénéfices dans de nouveaux projets, l'IR pénalise car l'argent est déjà amputé de l'impôt avant d'être réinvesti.

– À l'IS, on pourrait capitaliser davantage avant de subir une double imposition.

5) Limites pour l'optimisation fiscale

– Pas de possibilité de jouer sur les amortissements, provisions ou reports déficitaires comme à l'IS.

– Si l'objectif est de minimiser le résultat imposable, l'IR est moins flexible.

C)  En résumé

 AVANTAGES PRINCIPAUX :

• Plus-value avantageuse (abattements et exonération à long terme).
• Simplicité administrative.
• Idéal pour petites TMI et projets familiaux.
• Transmission facilitée.
• Cohérent avec stratégie patrimoniale orientée plus-value.

INCONVENIENTS PRINCIPAUX

• Imposition annuelle même sans distribution.
• Taux global élevé si TMI haute.
• Pas d'amortissement fiscal.
• Moins efficace pour capitaliser et réinvestir.

Le mécanisme du déficit foncier est un outil fiscal qui permet aux propriétaires bailleurs de réduire leur impôt sur le revenu lorsqu'ils effectuent certains travaux sur leurs biens immobiliers mis en location.

1) Le principe de base

Un propriétaire mettant en location non meublée (régime fiscal des revenus fonciers), déclare les loyers qu'il perçoit, mais peux aussi déduire un certain nombre de charges de ses revenus fonciers imposables.

Ces charges comprennent notamment :

Les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration (pas de construction ou agrandissement)
Les charges de copropriété
Les intérêts d'emprunt
Les assurances
Les taxes (comme la taxe foncière, hors ordures ménagères récupérables sur le locataire)
Les frais de gestion (honoraires agence, etc.)

Si le montant total de ces charges est supérieur aux loyers perçus, on obtient un déficit foncier.

2) La règle fiscale du déficit foncier

Le déficit foncier peut être utilisé de deux manières :

a) Imputation sur le revenu global (jusqu'à 10 700 € par an)

La partie du déficit qui provient des charges autres que les intérêts d'emprunt peut être déduite du revenu global (salaire, BIC, pensions, etc.), dans la limite de 10 700 € par an.

Cela réduit directement l'impôt sur le revenu.

Condition : il faut maintenir la location du bien pendant au moins 3 ans après l'imputation.

b) Report sur les revenus fonciers des années suivantes

Le reste du déficit (y compris la part due aux intérêts d'emprunt, qui ne peut pas être imputée sur le revenu global) est reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Chaque année, il vient diminuer les loyers imposables jusqu'à épuisement du déficit.

3) Exemple concret

Location d'un logement non meublé :

Loyers annuels : 9 000 €
Travaux de rénovation : 15 000 €
Autres charges (hors intérêts) : 2 000 €
Intérêts d'emprunt : 1 500 €

Calcul du déficit :

Revenus fonciers : 9 000 €
Charges totales : 15 000 € + 2 000 € + 1 500 € = 18 500 €

Déficit total = 9 000 € – 18 500 € = – 9 500 €

Impact fiscal :

Les 9 500 € viennent réduire le revenu global (car < 10 700 €, et hors intérêts).

Si le propriétaire est imposé à la Tranche Marginale d'Imposition (TMI) de 30 %, il économisera :

9 500 € × 30% = 2 850 € au titre de l'impôt sur le revenu
9 500 € x 17,2% = 1 634 € au titre des prélèvements sociaux
(prélèvement de solidarité, CGS, CRDS)

4) Les points d'attention

Nature des travaux : seuls les travaux d'entretien, réparation ou amélioration sont pris en compte. Pas de construction, reconstruction, ou agrandissement.

Type de location : doit être vide (location meublée = régime LMNP/LMP, donc hors déficit foncier).

Durée de location : obligation de location nue pendant 3 ans après imputation sur le revenu global.

Plafond : l'imputation sur le revenu global est limitée à 10 700 €/an, le reste est reportable sur les revenus fonciers.

EN RESUME

Le déficit foncier est un moyen de transformer des travaux et charges en réduction immédiate d'impôt et/ou en allègement d'imposition future sur les loyers, à condition de respecter les règles et plafonds.

Il faut compter un délai d'environ trois mois entre la signature du compromis et la date de signature de l'acte authentique chez le notaire. Ce délai peut varier en fonction de la disponibilité du bien, en fonction des délais de réalisation des conditions stipulées dans le compromis de vente, notamment du financement.

• Définition de votre projet d'acquisition
• Informations et conseils par rapport à votre demande
• Présentation d'une sélection de biens correspondant à vos attentes
• Visite des biens
• La rédaction et la signature du compromis de vente : celui-ci désigne les états civils de l'acquéreur et du vendeur, l'objet de la vente, le prix ainsi que toutes les conditions pour la réalisation de la vente, les modalités de financement et la date de réitération de l'acte authentique.
• Le compromis de vente est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception et dispose d'un délai de dix jours à partir du lendemain de la réception pour user de son droit de rétractation.
• Levée des conditions suspensives ou particulières, obtention de tous les documents d'urbanisme nécessaires par un notaire.
• Déblocage de fonds : si vous avez recours à un prêt, les fonds doivent être débloqués le jour de la signature de l'acte authentique par-devant notaire
• Signature de l'acte authentique devant un notaire : à la signature de cet acte, vous devenez propriétaire du bien.

AMIANTE
Biens concernés : immeubles bâtis dont le Permis de Construire a été délivré avant le 1^er Juillet 1997
Validité
Absence d'amiante : illimitée
Présence d'amiante : 3 ans

PLOMB
Biens concernés : immeubles à usage d'habitation construits ou rénovés avant le 1^er Janvier 1949
Validité
Absence de plomb : illimitée
Présence de plomb : 1 an

DPE 
Biens concernés : Tous les biens à usage d'habitation équipés d'un moyen de chauffage
Validité : 10 ans

GAZ
Biens concernés : Tous les biens à usage d'habitation dont l'installation intérieure de gaz est datée de plus de 15 ans
Validité : 3 ans

ELECTRICITE
Biens concernés : Les biens immobiliers dont l'installation électrique est datée de plus de 15 ans.
Validité : 3 ans

ERP
Biens concernés : Tous les biens immeubles (bâtis ou non bâtis)
Validité : 6 mois

LOI CARREZ
Biens concernés : Les lots de copropriété (appartements ou maisons) à usage d'habitation
Validité : Illimitée hors modification des lieux
 

DIAGNOSTIC ASSAINISSEMENT
Biens concernés : Immeubles disposant d'un système d'assainissement individuel mais également les biens raccordés à un réseau d'assainissement collectif
Validité : 3 ans

Une nouvelle version du Diagnostic de Performance Énergétique est entrée en vigueur en juillet 2021.

Sa méthode de calcul a été revue pour être plus fiable, plus lisible et unifiée pour tous les biens proposés à la vente et à la location.

Elle s'appuie sur :

le type de construction, la qualité de l'isolation, le type de fenêtres, le système de chauffage, l'éclairage, la ventilation, l'épaisseur des murs extérieurs, et pour certains logements, les murs pignons, les sous-sols, la toiture, etc.

Le DPE est opposable. Il joue dorénavant un rôle majeur dans les transactions.

C'est pourquoi depuis le 1^er janvier 2022, les annonces immobilières doivent impérativement faire mention de l'indice DPE et de l'indice GES (gaz à effet de serre).

Il est plus que jamais recommandé lors de la rénovation d'un bien immobilier d'anticiper et de procéder aux différents travaux proposés par les professionnels pour améliorer la classe énergétique des logements classés « passoires thermiques ».

Le propriétaire engage sa responsabilité en ne présentant pas ce diagnostic au moment de la vente.