travaux avant vendre maison

Faut-il faire des travaux avant de vendre sa maison ?

Faut-il faire des travaux avant de vendre une maison ? C’est une question que se posent de nombreux propriétaires avant de mettre leur bien immobilier sur le marché.

Repeindre les murs, rénover la cuisine, remplacer les fenêtres, refaire la salle de bains ou améliorer la performance énergétique : certains travaux peuvent effectivement faciliter une vente et améliorer la présentation d’un logement.

Mais attention : tous les travaux ne sont pas forcément rentables avant une vente immobilière.

Avant d’engager des dépenses importantes, il est essentiel de déterminer quels travaux peuvent réellement augmenter la valeur de votre maison et lesquels risquent simplement de réduire votre marge lors de la vente.

Travaux avant de vendre : faut-il vraiment rénover sa maison ?

La réponse dépend principalement de l’état du bien, de son prix, de son emplacement et du profil des acheteurs susceptibles de l’acquérir.

Une maison parfaitement entretenue et correctement positionnée sur le marché ne nécessite pas forcément de rénovation importante.

À l’inverse, une maison très ancienne, mal entretenue ou présentant de nombreux défauts visibles peut avoir intérêt à bénéficier de quelques améliorations avant sa mise en vente.

L’objectif n’est donc pas nécessairement de rénover entièrement la maison, mais de déterminer les interventions qui auront le meilleur rapport entre leur coût et leur impact sur la vente.

Quels travaux faire avant de vendre une maison ?

Tous les travaux n’ont pas le même intérêt lorsqu’on souhaite vendre.

Repeindre les murs et rafraîchir les pièces

C’est souvent l’une des interventions les plus simples.

Des murs propres et des couleurs relativement neutres permettent aux acquéreurs de mieux se projeter dans le logement.

Il n’est pas nécessaire de refaire entièrement la décoration.

L’objectif est plutôt de présenter une maison propre, entretenue et agréable lors des visites.

Améliorer la présentation générale du logement

Avant de vendre, certains travaux ou interventions peuvent sembler anodins mais avoir un réel impact sur la perception du bien :

• réparer une poignée ou une porte défectueuse ;
• remplacer une ampoule ou améliorer l’éclairage ;
• réparer une fuite ;
• entretenir les extérieurs ;
• nettoyer la terrasse ;
• ranger les pièces ;
• effectuer un nettoyage approfondi ;
• remettre en état certains revêtements.

Ces interventions peuvent contribuer à donner une meilleure première impression sans nécessiter un budget important.

Faut-il refaire la cuisine avant de vendre ?

C’est une question fréquente.

Une cuisine ancienne peut donner envie à un vendeur de la remplacer complètement.

Mais une rénovation de plusieurs milliers d’euros n’est pas nécessairement récupérée intégralement lors de la vente.

L’acquéreur peut également avoir ses propres goûts et souhaiter modifier la cuisine après son acquisition.

Avant d’engager une rénovation complète, il peut donc être préférable d’étudier des solutions plus simples :

• repeindre certains éléments ;
• remplacer les poignées ;
• changer le plan de travail ;
• améliorer l’éclairage ;
• remplacer certains équipements vétustes.

Les travaux énergétiques avant une vente immobilière

La question est différente lorsque le logement présente une mauvaise performance énergétique.

Le DPE est devenu un élément important dans la décision des acquéreurs.

Une maison énergivore peut nécessiter des travaux importants : isolation, chauffage, menuiseries, ventilation ou autres améliorations énergétiques.

Faut-il améliorer le DPE avant de vendre ?

Il n’existe pas de réponse systématique.

Pour certains biens, des travaux énergétiques peuvent améliorer l’attractivité du logement et limiter les négociations.

Pour d’autres, notamment lorsque plusieurs dizaines de milliers d’euros de travaux sont nécessaires, il peut être plus pertinent de vendre le bien en tenant compte de son état actuel et de laisser l’acquéreur réaliser les travaux selon son propre projet.

Il faut donc comparer :

coût des travaux + valeur potentielle après travaux

avec :

valeur du bien en l’état + négociation potentielle de l’acquéreur.

Cette analyse permet d’éviter d’engager des dépenses qui ne seront pas nécessairement récupérées lors de la vente.

Quels travaux augmentent réellement la valeur d’une maison ?

Certains travaux peuvent améliorer significativement la perception d’un logement, mais leur rentabilité dépend toujours du contexte.

Les travaux qui peuvent être intéressants avant une vente

On peut notamment citer :

• la remise en peinture ;
• la remise en état des sols ;
• l’entretien du jardin ;
• la réparation des petits défauts ;
• l’amélioration de l’éclairage ;
• la remise en état des pièces d’eau ;
• certains travaux permettant d’améliorer la performance énergétique.

L’intérêt de ces interventions dépend cependant du coût réel des travaux et de la valeur du bien.

Les travaux lourds doivent être étudiés au cas par cas

Une rénovation complète de cuisine, une nouvelle salle de bains, une toiture ou une rénovation énergétique globale peuvent représenter des montants importants.

Dans ce cas, il est préférable d’effectuer une véritable analyse économique avant de commencer.

Dépenser 30 000 € avant une vente ne signifie pas automatiquement que le logement vaudra 30 000 € de plus.

Maison à rénover : faut-il vendre en l’état ?

Dans certains cas, la réponse peut être oui.

Une maison nécessitant des travaux peut intéresser des acquéreurs recherchant précisément un projet de rénovation.

Certains acheteurs préfèrent acheter un logement moins cher et réaliser eux-mêmes les travaux afin de choisir les matériaux, les équipements et l’aménagement.

L’intérêt d’une maison à rénover

Un bien à rénover peut notamment intéresser :

• les particuliers souhaitant créer leur maison à leur goût ;
• les investisseurs ;
• les artisans ou professionnels du bâtiment ;
• les acquéreurs recherchant une opportunité immobilière.

Il est donc important de ne pas considérer automatiquement les travaux comme un défaut.

Le potentiel de rénovation peut également constituer un argument commercial.

Comment savoir s’il faut faire des travaux avant de vendre ?

Avant de commencer les travaux, nous recommandons de procéder dans cet ordre :

1. Faire estimer le bien dans son état actuel

Il est important de connaître la valeur du logement avant travaux.

2. Chiffrer précisément les travaux

Il faut ensuite déterminer le coût réel des interventions envisagées.

3. Estimer la valeur après travaux

La question essentielle est alors :

Combien vaudra réellement le logement une fois les travaux terminés ?

4. Comparer les deux scénarios

On peut alors comparer :

Vente en l’état

avec

Travaux + vente après rénovation.

Cette comparaison permet de déterminer la stratégie la plus cohérente.

Travaux avant vente : l’importance du prix de départ

Un autre élément est souvent oublié : le prix auquel le bien est mis en vente.

Une maison rénovée mais surévaluée peut rester longtemps sur le marché.

À l’inverse, une maison présentant des travaux mais proposée à un prix cohérent avec son état peut attirer rapidement des acquéreurs.

Le prix doit donc être déterminé en tenant compte :

• de l’emplacement ;
• du terrain ;
• de la surface ;
• de la construction ;
• de l’état général ;
• du DPE ;
• des travaux nécessaires ;
• des biens concurrents ;
• et de la demande des acquéreurs.

Notre conseil avant de vendre votre maison

Chez l’Immobilière REIBEL, nous considérons qu’il est préférable de déterminer la stratégie de vente avant d’engager des travaux importants.

L’objectif n’est pas de transformer systématiquement une maison avant sa commercialisation.

Il s’agit plutôt d’identifier les travaux qui peuvent réellement améliorer sa présentation, sa valeur ou son attractivité, et de distinguer ces interventions des rénovations qui risquent de ne pas être suffisamment valorisées lors de la vente.

Vous envisagez de vendre une maison à Benfeld ou Erstein ?

Avant de dépenser plusieurs milliers d’euros dans des travaux, faites analyser votre bien.

L’Immobilière REIBEL peut vous aider à comparer la valeur de votre maison en l’état et son potentiel après travaux, afin de définir une stratégie de vente adaptée.

Vous souhaitez savoir s’il vaut mieux rénover ou vendre votre maison en l’état ?

Contactez l’Immobilière REIBEL pour une estimation et une analyse personnalisée de votre bien à Benfeld, Erstein et dans le Centre-Alsace.

travaux avant vendre maison

Estimation maison Benfeld Erstein

Estimation maison à Benfeld et Erstein : combien vaut votre bien ?

Vous envisagez de vendre votre maison ou votre appartement à Benfeld, Erstein ou dans le Centre-Alsace ? La première question est généralement la même : combien vaut réellement mon bien immobilier ?

Pour y répondre, il ne suffit pas de regarder le prix au m² pratiqué dans la commune ou de comparer votre logement avec quelques biens actuellement proposés à la vente.

Chez l’Immobilière REIBEL, nous considérons qu’une estimation immobilière doit aller plus loin.

Notre approche consiste à rechercher une valeur globale et cohérente du bien, en tenant compte à la fois de la valeur du foncier, de la valeur de la construction, de son état réel et des travaux nécessaires, tout en confrontant cette analyse à la réalité du marché immobilier local.

Pourquoi le prix au m² ne suffit pas pour estimer une maison ?

Le prix au m² constitue un indicateur utile, mais il ne permet pas, à lui seul, de déterminer la valeur réelle d’une maison ou d’un appartement.

Deux maisons de 120 m² situées dans la même commune peuvent présenter des valeurs très différentes.

Pourquoi ?

Parce que leur terrain, leur année de construction, leur qualité constructive, leur état d’entretien, leurs équipements et les travaux nécessaires peuvent être très différents.

Une maison ancienne nécessitant une rénovation importante ne peut pas être valorisée de la même manière qu’une maison récente, parfaitement entretenue et ne nécessitant aucun investissement particulier.

Le prix au m² est donc un indicateur parmi d’autres, et non une méthode d’estimation à lui seul.

Estimation immobilière : nous analysons d’abord la valeur du foncier

Le terrain représente une composante essentielle de la valeur d’une maison.

Dans le cadre d’une estimation de maison à Benfeld ou Erstein, nous analysons notamment :

• la localisation précise du bien ;
• le secteur et son attractivité ;
• la superficie du terrain ;
• sa configuration ;
• son environnement ;
• son potentiel ;
• les caractéristiques urbanistiques lorsqu’elles ont une incidence sur sa valeur.

La valeur du terrain peut ainsi être appréciée indépendamment de la construction qui se trouve dessus.

Cette approche est particulièrement importante pour les maisons anciennes, les biens à rénover, les propriétés disposant d’un terrain important ou les biens présentant un potentiel particulier.

Comment déterminer la valeur d’une construction ?

Une fois la valeur du foncier analysée, nous nous intéressons à la construction.

L’objectif est de déterminer quelle pourrait être la valeur d’une maison neuve de référence présentant des caractéristiques comparables à celles du bien étudié.

Nous prenons notamment en considération :

• la surface habitable ;
• le nombre de pièces ;
• le nombre de chambres ;
• le niveau de prestations ;
• les dépendances ;
• le garage ;
• le sous-sol ;
• la qualité générale de la construction ;
• les caractéristiques architecturales et techniques du bien.

Cette valeur de construction neuve de référence constitue une base de réflexion permettant ensuite d’apprécier la valeur actuelle d’une construction existante.

Estimation d’une maison ancienne : comment prendre en compte la vétusté ?

Une maison construite en 1980 ne peut évidemment pas être valorisée comme une maison neuve de même surface et présentant les mêmes caractéristiques.

L’âge de la construction, l’usure des équipements, les performances énergétiques et l’état général du bâtiment doivent être pris en considération.

Nous intégrons donc la vétusté réelle du bien, en tenant compte de son ancienneté mais également de son niveau d’entretien et des rénovations déjà réalisées.

L’âge de la maison ne suffit pas à lui seul.

Une maison ancienne parfaitement entretenue et régulièrement rénovée peut présenter une vétusté réelle beaucoup plus faible qu’une maison du même âge qui n’a bénéficié d’aucune rénovation.

Quels travaux prendre en compte dans l’estimation immobilière ?

L’analyse des travaux à réaliser constitue un élément essentiel de notre méthode d’estimation.

Nous cherchons à identifier les travaux nécessaires pour rapprocher le bien d’un niveau de prestation correspondant à une construction neuve de référence.

Cela peut notamment concerner :

• la toiture ;
• l’isolation ;
• le chauffage ;
• les fenêtres ;
• l’électricité ;
• la plomberie ;
• les sanitaires ;
• la cuisine ;
• les revêtements ;
• les façades ;
• les extérieurs ;
• la performance énergétique.

L’objectif n’est pas de déduire arbitrairement un montant de travaux.

Nous cherchons à déterminer l’impact réel de l’état du bien et des travaux nécessaires sur sa valeur immobilière.

Notre méthode pour déterminer la valeur globale d’une maison

Notre raisonnement peut être résumé de la manière suivante :

Valeur du foncier

+

Valeur d’une construction neuve de référence

–

Vétusté de la construction existante

–

Travaux et remises à niveau nécessaires

=

Une première approche de la valeur globale du bien

Cette méthode constitue une base d’analyse.

Elle doit ensuite être confrontée à la réalité du marché immobilier local, car un bien immobilier ne se valorise jamais uniquement selon son coût théorique de reconstruction.

Nous comparons donc cette première valeur avec les transactions et les biens concurrents présentant des caractéristiques similaires afin de vérifier sa cohérence avec les prix réellement observés sur le secteur de Benfeld, Erstein et plus largement du Centre-Alsace.

Pourquoi cette méthode d’estimation immobilière est-elle intéressante ?

Elle permet notamment d’éviter un piège fréquent : prendre le prix moyen au m² d’une commune et l’appliquer automatiquement à tous les biens.

Or, la valeur d’une maison dépend à la fois :

• de son emplacement ;
• de la valeur de son terrain ;
• de sa surface ;
• de sa construction ;
• de son année de construction ;
• de son niveau de prestations ;
• de son état d’entretien ;
• de sa performance énergétique ;
• des travaux nécessaires ;
• et de la réalité de la demande sur le marché local.

Cette approche est particulièrement pertinente pour les maisons anciennes, les biens à rénover, les propriétés avec terrain important et les logements présentant des caractéristiques atypiques.

Une estimation immobilière ne se résume pas à un chiffre

Pour l’Immobilière REIBEL, une estimation immobilière doit être argumentée, cohérente et compréhensible par le propriétaire.

Notre objectif est de pouvoir expliquer :

Pourquoi votre bien vaut ce prix, quels éléments créent de la valeur et quels éléments peuvent au contraire la diminuer.

Cette analyse permet également de définir une stratégie de commercialisation cohérente.

Un prix trop élevé peut ralentir la vente et réduire l’attractivité du bien auprès des acquéreurs.

À l’inverse, un prix trop bas peut entraîner une perte financière pour le propriétaire.

Estimation maison à Benfeld et Erstein : faites analyser votre bien

Vous souhaitez connaître la valeur réelle de votre maison ou de votre appartement à Benfeld, Erstein ou dans le Centre-Alsace ?

L’Immobilière REIBEL vous propose une estimation personnalisée basée sur l’analyse :

• du foncier ;
• de la construction ;
• de la vétusté ;
• des travaux nécessaires ;
• des caractéristiques du bien ;
• et de la réalité du marché immobilier local.

Parce qu’une maison ne vaut pas simplement un prix au m².

Elle possède une valeur globale qu’il faut savoir analyser.

Demandez votre estimation immobilière

Vous souhaitez vendre votre maison ou simplement connaître sa valeur actuelle ?

Contactez l’Immobilière REIBEL pour une estimation personnalisée de votre bien à Benfeld, Erstein et dans le Centre-Alsace.

Estimation maison Benfeld Erstein

A)  Les avantages de la SCI à l’IS

1) Possibilité d’amortir le bien

– La SCI à l’IS suit une comptabilité commerciale, ce qui permet :

– D’amortir la valeur du bien (hors terrain) sur sa durée d’usage, en réduisant le bénéfice imposable chaque année.

– De déduire des charges non déductibles à l’IR (frais d’acquisition, frais d’acte, frais d’agence, etc.).

Résultat : la base imposable est souvent beaucoup plus faible qu’en IR, voire nulle les premières années.

2) Imposition plus faible sur les bénéfices

– Taux IS réduit : 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices (sous conditions), puis 25 % au-delà.

– Contrairement à l’IR, pas de prélèvements sociaux sur les bénéfices tant qu’ils restent dans la société.

– Possibilité de laisser les bénéfices dans la SCI pour réinvestir, en subissant uniquement l’IS.

3) Capitalisation et réinvestissement facilités

– Comme les bénéfices non distribués ne sont pas taxés chez les associés, ils peuvent être réutilisés intégralement pour financer d’autres projets immobiliers.

– Idéal pour une stratégie patrimoniale orientée rendement et croissance.

4) Déductibilité élargie

– Outre les charges classiques (travaux, intérêts, taxes), on peut déduire :

* Les frais d’acquisition (droits d’enregistrement, frais de notaire, honoraires d’agence).
* Les provisions pour charges futures (gros travaux, entretien).
* Les amortissements (bâtiment, mobilier, certains aménagements).

– Cette souplesse permet de lisser la fiscalité sur toute la durée de détention.

5) Intéressant pour les associés à forte TMI

– Les revenus ne passent pas par le barème progressif de l’IR tant qu’ils restent dans la société.

– Même pour un associé dans la tranche à 45 %, les bénéfices non distribués subissent seulement 15 % ou 25 % d’IS.

 

B) Les inconvénients de la SCI à l’IS
1) Taxation plus lourde sur la plus-value

– Le bien est amorti chaque année → cela réduit la valeur nette comptable (VNC).

– À la revente :

* Plus-value = Prix de vente – VNC (souvent très basse après amortissements).
* Imposition à 25 % (ou 15 % si éligible), sans abattement pour durée de détention.

– Résultat : même un bien détenu 30 ans reste imposé, et souvent fortement.

2) Double imposition en cas de distribution

– Si les bénéfices sont distribués :

* Ils subissent d’abord l’IS (15 ou 25 %).
* Puis, chez l’associé, un PFU de 30 % (12,8 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux), ou option barème progressif.

– Ce cumul peut dépasser 45 % au total.

3) Comptabilité plus lourde et coûteuse

– Obligations légales :

* Tenue d’une comptabilité d’engagement complète.
* Dépôt des comptes annuels au greffe.
* Recours quasi obligatoire à un expert-comptable (frais annuels).

– Plus de formalisme que pour l’IR.

4) Transmission plus complexe

– En cas de donation/succession, la valeur des parts est liée à l’actif net comptable :

* L’amortissement réduit la VNC, ce qui augmente la valeur fiscale de l’actif en cas de revente future (plus-value latente).
* Moins d’abattements applicables que sur un bien détenu à l’IR.

5) Risque de piège fiscal à la sortie

– Si le but est la revente à terme, l’IS peut être désavantageux à cause de la plus-value calculée sur une VNC faible.

– Sauf si on conserve le bien très longtemps et qu’on transmet sans vente (mais alors la fiscalité peut se déclencher à la cession par les héritiers).

C) En résumé

Avantages principaux :

– Amortissement et déductions élargies.
– Faible imposition sur bénéfices non distribués (15 % ou 25 %).
– Idéal pour capitalisation et réinvestissement.
– Adapté aux associés à TMI élevée.

Inconvénients principaux :

– Plus-value fortement taxée (pas d’abattement durée).
– Double imposition si distribution.
– Comptabilité et coûts plus lourds.
– Transmission moins souple.

 

A) Les avantages de la SCI à l’IR

1) Fiscalité avantageuse sur le long terme en cas de plus-value

Régime des plus-values immobilières des particuliers :

– Exonération d’Impôt sur le Revenu au bout de 22 ans de détention.

– Exonération totale (IR + prélèvements sociaux) au bout de 30 ans.

– Abattements progressifs dès la 6ᵉ année → la pression fiscale diminue au fil du temps.

– Intéressant pour un investissement orienté revente à long terme.

2) Simplicité fiscale et administrative

La SCI à l’IR est considérée comme transparente fiscalement :

– La société ne paie pas d’impôt sur les bénéfices.

– Les résultats sont directement imposés entre les mains des associés, au prorata des parts.

– Comptabilité simplifiée :

* Pas d’obligation de comptabilité commerciale complète (une comptabilité de trésorerie suffit souvent).

* Formalités administratives et coûts comptables plus légers qu’à l’IS.

3) Intéressante pour les associés faiblement imposés

– Si les associés sont dans une faible Tranche Marginale d’Imposition (TMI), les revenus fonciers subissent une imposition modérée.

– Les prélèvements sociaux (17,2 %) s’ajoutent, mais l’ensemble reste moins lourd qu’à l’IS dans certains cas de faible revenu.

– Optimisation possible pour des projets familiaux ou modestes.

4) Flexibilité pour la transmission

– Le régime IR permet de bénéficier de l’abattement fiscal sur les donations/successions applicable à l’immobilier classique.

– La valorisation des parts peut être minorée (abattements pour indivision, occupation, etc.), ce qui réduit les droits de donation/succession.

– Moins de risques de “plus-value latente” imposable en cas de transmission qu’à l’IS.

5) Cohérence avec un objectif patrimonial « plus-value »

– Comme il n’y a pas d’amortissement fiscal qui viendrait réduire artificiellement le prix de revient, la plus-value à la sortie est calculée simplement sur le prix d’acquisition.

– Idéal pour des biens qui vont prendre beaucoup de valeur sur le long terme.

B) Les inconvénients de la SCI à l’IR

1) Imposition même sans distribution

– Même si les loyers sont laissés dans la SCI pour financer d’autres projets, ils sont imposés chaque année chez l’associé.

– Aucun mécanisme pour différer la fiscalité sur les bénéfices non distribués (contrairement à l’IS).

2) Imposition potentiellement lourde en cas de TMI élevée

– Les loyers sont taxés au barème progressif de l’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux → cela peut dépasser 45 % en TMI haute.

– Ce régime devient très pénalisant si le rendement locatif est élevé.

3) Pas d’amortissement fiscal

– Contrairement à l’IS, on ne peut pas amortir la valeur du bien pour réduire le résultat imposable.

– Seules les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, taxes, frais de gestion) sont déductibles.

– Conséquence : les revenus imposables peuvent rester élevés même si la trésorerie est faible.

4) Moins adapté pour une stratégie de capitalisation

– Dans une stratégie où l’on veut réinvestir les bénéfices dans de nouveaux projets, l’IR pénalise car l’argent est déjà amputé de l’impôt avant d’être réinvesti.

– À l’IS, on pourrait capitaliser davantage avant de subir une double imposition.

5) Limites pour l’optimisation fiscale

– Pas de possibilité de jouer sur les amortissements, provisions ou reports déficitaires comme à l’IS.

– Si l’objectif est de minimiser le résultat imposable, l’IR est moins flexible.

C)  En résumé

 AVANTAGES PRINCIPAUX :

• Plus-value avantageuse (abattements et exonération à long terme).
• Simplicité administrative.
• Idéal pour petites TMI et projets familiaux.
• Transmission facilitée.
• Cohérent avec stratégie patrimoniale orientée plus-value.

INCONVENIENTS PRINCIPAUX

• Imposition annuelle même sans distribution.
• Taux global élevé si TMI haute.
• Pas d’amortissement fiscal.
• Moins efficace pour capitaliser et réinvestir.

Le mécanisme du déficit foncier est un outil fiscal qui permet aux propriétaires bailleurs de réduire leur impôt sur le revenu lorsqu’ils effectuent certains travaux sur leurs biens immobiliers mis en location.

1) Le principe de base

Un propriétaire mettant en location non meublée (régime fiscal des revenus fonciers), déclare les loyers qu’il perçoit, mais peux aussi déduire un certain nombre de charges de ses revenus fonciers imposables.

Ces charges comprennent notamment :

Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration (pas de construction ou agrandissement)
Les charges de copropriété
Les intérêts d’emprunt
Les assurances
Les taxes (comme la taxe foncière, hors ordures ménagères récupérables sur le locataire)
Les frais de gestion (honoraires agence, etc.)

Si le montant total de ces charges est supérieur aux loyers perçus, on obtient un déficit foncier.

2) La règle fiscale du déficit foncier

Le déficit foncier peut être utilisé de deux manières :

a) Imputation sur le revenu global (jusqu’à 10 700 € par an)

La partie du déficit qui provient des charges autres que les intérêts d’emprunt peut être déduite du revenu global (salaire, BIC, pensions, etc.), dans la limite de 10 700 € par an.

Cela réduit directement l’impôt sur le revenu.

Condition : il faut maintenir la location du bien pendant au moins 3 ans après l’imputation.

b) Report sur les revenus fonciers des années suivantes

Le reste du déficit (y compris la part due aux intérêts d’emprunt, qui ne peut pas être imputée sur le revenu global) est reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Chaque année, il vient diminuer les loyers imposables jusqu’à épuisement du déficit.

3) Exemple concret

Location d’un logement non meublé :

Loyers annuels : 9 000 €
Travaux de rénovation : 15 000 €
Autres charges (hors intérêts) : 2 000 €
Intérêts d’emprunt : 1 500 €

Calcul du déficit :

Revenus fonciers : 9 000 €
Charges totales : 15 000 € + 2 000 € + 1 500 € = 18 500 €

Déficit total = 9 000 € – 18 500 € = – 9 500 €

Impact fiscal :

Les 9 500 € viennent réduire le revenu global (car < 10 700 €, et hors intérêts).

Si le propriétaire est imposé à la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) de 30 %, il économisera :

9 500 € × 30% = 2 850 € au titre de l’impôt sur le revenu
9 500 € x 17,2% = 1 634 € au titre des prélèvements sociaux
(prélèvement de solidarité, CGS, CRDS)

4) Les points d’attention

Nature des travaux : seuls les travaux d’entretien, réparation ou amélioration sont pris en compte. Pas de construction, reconstruction, ou agrandissement.

Type de location : doit être vide (location meublée = régime LMNP/LMP, donc hors déficit foncier).

Durée de location : obligation de location nue pendant 3 ans après imputation sur le revenu global.

Plafond : l’imputation sur le revenu global est limitée à 10 700 €/an, le reste est reportable sur les revenus fonciers.

EN RESUME

Le déficit foncier est un moyen de transformer des travaux et charges en réduction immédiate d’impôt et/ou en allègement d’imposition future sur les loyers, à condition de respecter les règles et plafonds.

Il faut compter un délai d’environ trois mois entre la signature du compromis et la date de signature de l’acte authentique chez le notaire. Ce délai peut varier en fonction de la disponibilité du bien, en fonction des délais de réalisation des conditions stipulées dans le compromis de vente, notamment du financement.

• Définition de votre projet d’acquisition
• Informations et conseils par rapport à votre demande
• Présentation d’une sélection de biens correspondant à vos attentes
• Visite des biens
• La rédaction et la signature du compromis de vente : celui-ci désigne les états civils de l’acquéreur et du vendeur, l’objet de la vente, le prix ainsi que toutes les conditions pour la réalisation de la vente, les modalités de financement et la date de réitération de l’acte authentique.
• Le compromis de vente est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception et dispose d’un délai de dix jours à partir du lendemain de la réception pour user de son droit de rétractation.
• Levée des conditions suspensives ou particulières, obtention de tous les documents d’urbanisme nécessaires par un notaire.
• Déblocage de fonds : si vous avez recours à un prêt, les fonds doivent être débloqués le jour de la signature de l’acte authentique par-devant notaire
• Signature de l’acte authentique devant un notaire : à la signature de cet acte, vous devenez propriétaire du bien.

AMIANTE
Biens concernés : immeubles bâtis dont le Permis de Construire a été délivré avant le 1^er Juillet 1997
Validité
Absence d’amiante : illimitée
Présence d’amiante : 3 ans

PLOMB
Biens concernés : immeubles à usage d’habitation construits ou rénovés avant le 1^er Janvier 1949
Validité
Absence de plomb : illimitée
Présence de plomb : 1 an

DPE 
Biens concernés : Tous les biens à usage d’habitation équipés d’un moyen de chauffage
Validité : 10 ans

GAZ
Biens concernés : Tous les biens à usage d’habitation dont l’installation intérieure de gaz est datée de plus de 15 ans
Validité : 3 ans

ELECTRICITE
Biens concernés : Les biens immobiliers dont l’installation électrique est datée de plus de 15 ans.
Validité : 3 ans

ERP
Biens concernés : Tous les biens immeubles (bâtis ou non bâtis)
Validité : 6 mois

LOI CARREZ
Biens concernés : Les lots de copropriété (appartements ou maisons) à usage d’habitation
Validité : Illimitée hors modification des lieux
 

DIAGNOSTIC ASSAINISSEMENT
Biens concernés : Immeubles disposant d’un système d’assainissement individuel mais également les biens raccordés à un réseau d’assainissement collectif
Validité : 3 ans

Une nouvelle version du Diagnostic de Performance Énergétique est entrée en vigueur en juillet 2021.

Sa méthode de calcul a été revue pour être plus fiable, plus lisible et unifiée pour tous les biens proposés à la vente et à la location.

Elle s’appuie sur :

le type de construction, la qualité de l’isolation, le type de fenêtres, le système de chauffage, l’éclairage, la ventilation, l’épaisseur des murs extérieurs, et pour certains logements, les murs pignons, les sous-sols, la toiture, etc.

Le DPE est opposable. Il joue dorénavant un rôle majeur dans les transactions.

C’est pourquoi depuis le 1^er janvier 2022, les annonces immobilières doivent impérativement faire mention de l’indice DPE et de l’indice GES (gaz à effet de serre).

Il est plus que jamais recommandé lors de la rénovation d’un bien immobilier d’anticiper et de procéder aux différents travaux proposés par les professionnels pour améliorer la classe énergétique des logements classés « passoires thermiques ».

Le propriétaire engage sa responsabilité en ne présentant pas ce diagnostic au moment de la vente.